Marmara Denizi Silivri açıklarında meydana gelen 6,2 büyüklüğündeki sarsıntı, İstanbul’da meydana gelebilecek büyük yıkımı yine gündeme getirirken kentsel dönüşümle riskli binaların yenilenmesinin ehemmiyetini bir defa daha hatırlattı.
Kentsel dönüşüm sürecinin tüzel boyutları konusunda AA muhabirine açıklamada bulunan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Lideri Prof. Dr. Gürsel Öngören, bu sürece giren konut sahiplerinin evvel belediyeye giderek imar durumunu öğrenmeleri, akabinde uzman bireyle yeni binanın maliyeti üzerine hesaplama yapmaları gerektiğini söyledi.
“Yarısı Bizden” Kampanyası kapsamında sunulan 100 bin lira kira yardımı, 700 bin lira hibe ve 700 bin lira kredi dayanağının âlâ kıymetlendirilmesi gerektiğini belirten Öngören, kontrat yapılmadan evvel müteahhitle temel hususlarda mutabakata varılmasının akabinde, bunun yazılı hale getirilmesi ve sürecin kesinlikle uzman avukat aracılığıyla yazılı inşaat kontratıyla desteklenmesi gerektiğini kaydetti.
Öngören, binadaki arsa hisselerinin yüzde 51’ini temsil eden daire sahiplerinin muahedesi durumunda dönüşümün bu mutabakat çerçevesinde gerçekleştirilebileceğini anlattı.
Hak sahipleri ortasında muahedeyi kabul etmeyenler için yürütülecek sürece ait Öngören, şu bilgileri paylaştı: “Binadaki 8 daire anlaşmış ve 2 daire bu muahedeye katılmıyorsa bu muhalif bireylerin daireleri belediyeler tarafından 3. bireylere satılarak yeni maliklerin de kontrata katılmasıyla dönüşüm gerçekleşir. Devlet, maliklere yardımcı olarak varsa anlaşmayanların hisselerinin ya paydaşlara yahut üçüncü bireylere satışını organize eder, çoğunluğun kararına katılmayan arsa sahibinin hissesi satılıncaya kadar satış sürecini tekrarlar. Muhalifin hissesi satılmazsa bu hissesi almaz. Satılıncaya kadar satış sürecini tekrarlar lakin kanunun ilgili hususu yeterince riskli bina yani yapı yıkılmış ise yerin maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazsa Bakanlık, yönetim yahut TOKİ tarafından bu arsa çabuk kamulaştırmaya mevzu olabilir.”
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan tüzel sorunlardan birinin, çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlıktaki kat maliklerine adil olmayan kaideler dayatması olduğunu tabir eden Öngören, bu durumun mülkiyet hakkı açısından önemli problemler doğurduğunu söyledi.
Arsa hissesi dağılımının da dönüşüm sürecinde çok sayıda davaya husus olduğunu belirten Öngören, “Eski yapıda dikkate alınmayan arsa hisseleri, dönüşüm süreciyle birlikte büyük meselelere neden oluyor. Bu nedenle vatandaşların arsa hissesi düzeltme davası açma hakkının olduğunu bilmeleri gerekiyor.” dedi.
Kat karşılığı inşaat projelerinde mesken sahiplerinin, müteahhit tarafından sunulan mukaveleyi birden fazla vakit okumadan yahut tartışmadan imzaladıklarına dikkati çeken Öngören, şunları söyledi:
“Müteahhit tarafından arsa sahiplerine sunulan kontratların müteahhidi koruyacak formda ve pek çok mevzuda arsa sahiplerinin aleyhinde düzenlendiğini de görüyoruz. Bilhassa inşaat ruhsatının kaç ayda alınacağı, inşaatın kaç ayda bitirileceği yazılmadan mukavele yapılması halinde arsa sahiplerinin müteahhidi inşaatı bir an evvel bitirme konusunda zorlama imkanı ortadan kalkmaktadır. Halbuki bunlar yapılmış ve ek olarak inşaat belirtilen müddette bitirilemezse müteahhidin aylık rayiç kiranın iki katı oranında ceza ödeyeceği yazılmışsa bu inşaatın baştan konuşulan müddette bitmesi kolaylaşır.”
Öngören, kat karşılığı inşaat mukavelesinde yüklenicinin gereği üzere yapmadığı işlerden ötürü mukavelede belirtilenden fazla tazminat ödenebileceğini belirtti.
“İnşaatın yarım kalması durumunda müteahhide verilen paralar ile daireler geri alınabilir”
Sözleşmenin feshinin talep edilmesi durumunda inşaatın tamamlanma oranının mukavelenin ileriye yahut geriye dönük feshedilmesinde belirleyici rol oynadığına dikkati çeken Öngören, konut sahiplerinin bu durumda müteahhide dava açabileceklerini belirtti.
Öngören, müteahhidin mukavele kapsamında yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda izlenebilecek yolları şöyle açıkladı:
“Öncelikle bir dava açarak inşaat konusunda halihazır durumu tespit etmek gerekir. Sonrasında şayet inşaat gecikmişse gecikmeden ötürü kira bedelleri istenir. İnşaat, mukaveledeki özelliklere uygun materyal ile yapılmamışsa tazminat davası açılabilir. Müteahhit taşınma yahut kira parasını ödememişse icra takibi yapılır. Şayet imar planına yahut inşaat projesine terslik varsa inşaat kontratı iptal edilir yahut ortaya çıkan ziyan müteahhide tazmin ettirilebilir. İnşaatın yarım kalması durumunda inşaat kontratının feshi davası açılır ve müteahhide verilen paralar ile daireler geri alınabilir.”
Kentsel dönüşümde en çok arsa hisselerinin düzeltilmesi davası görülüyor
Kentsel dönüşümde en fazla açılan dava tipinin arsa hisselerinin düzeltilmesi davası olduğunu belirten Öngören, bu davanın sırf arsa hissesi yanılgılı yazılan bağımsız kısım malikine karşı değil binadaki bütün bağımsız kısım sahiplerine karşı açıldığını tabir etti.
Öngören, davada rastgele bir vakit aşımı müddetinin bulunmadığını ve kat mülkiyeti ya da kat irtifakı sona erene kadar dava açılabileceğini kaydetti.
Avukat Oğuz Yavuz da mesken sahiplerinin başarılı bir kentsel dönüşüm için sürecin başından sonuna kadar türel dayanak almaları gerektiğini vurgulayarak, “İnşaat imal sürecinde karşılaşılabilecek sayısız sorun var. Bu problemlere tedbir alacak formda mukavele hazırlanması, sırf avukat değil mimar ve mühendislerden de dayanak alınmasıyla mümkün. Arsa sahiplerinin ortalarında organize olarak uzmanlardan takviye alması, sürecin çok daha inançlı ilerlemesine yardımcı olur.” diye konuştu.
Dönüşüm sonrası konut tesliminde yaşanabilecek gecikmelere karşı teslim müddetlerinin net formda belirlenmesini, aksi halde ağır cezai kuralların konulmasını tavsiye ettiklerini söyleyen Yavuz, arsa sahibinin garanti olarak inşaat tamamlanmadan müteahhide tüm alacaklarını vermemesi gerektiğini, bunlara karşın gecikme halinde müteahhide dava açılabileceğini anlattı.
